¿Cuáles son las características que debe tener un terreno para construir una casa? Esta pregunta puede tener muchas respuestas distintas, dependiendo del enfoque. Es importante tener en cuenta la calificación del terreno, las características, la orientación, la composición, la ubicación… No hay que olvidar que vamos a hacer una inversión importante si queremos diseñar y construir una casa, por lo que el terreno debe cumplir todos los requisitos para satisfacer nuestras necesidades. Vamos a analizar los distintos tipos de terreno, y a dar claves para no equivocarnos a la hora de adquirir uno.
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Características de un terreno para construir: clasificación del suelo
En primer lugar, es importante saber qué calificación tiene el terreno para construir una casa que hemos elegido. A grandes rasgos, el suelo puede ser de tres clases:
- Urbano. Son terrenos integrados en núcleos poblacionales (ciudades, pueblos, pedanías…). En ellos es posible construir una casa, siempre de acuerdo a las normativas y los límites que impongan las autoridades.
- Urbanizable. Son terrenos que no forman parte de núcleos poblacionales, pero que tienen la capacidad de llegar a serlo. Los suelos urbanos sectorizados, de hecho, son aquellos que el planteamiento general prevé que deberán convertirse en suelo urbano. En estos terrenos también se puede construir una vivienda, dentro de las limitaciones y requerimientos que impongan la normativa y la ley.
- No urbanizable o rústico. Los suelos de esta clase cuentan con una protección específica y no se puede construir en ellos. La protección puede deberse a distintos motivos: valores paisajísticos, históricos, científicos, etc., o por limitaciones o servidumbres.
Conocer la clase de suelo en la que se inscribe nuestro terreno es imprescindible para saber si podremos construir una casa en él o no. Por eso, siempre conviene informarse al máximo y solicitar toda la documentación antes de firmar.
¿Dónde se puede consultar la información relativa al terreno?
Para conocer todas las características de un terreno para construir una vivienda, la clasificación del suelo entre ellas, hay un documento de referencia que nos ayudará en el proceso. Hablamos de la cédula urbanística, un documento que nunca nos debe faltar. El comprador puede solicitarle la cédula al vendedor del terreno, que la tendrá que tramitar en el Ayuntamiento correspondiente.
Tal y como indica la legislación, en la cédula urbanística aparecen indicados «el régimen y circunstancias urbanísticas a las que está sujeta una finca, una parcela o un solar del término municipal». Es un documento sujeto a tasas, que en principio debe solicitar y abonar el propietario actual del terreno. Entre otros, en ella deben aparecer los siguientes datos:
- La situación del terreno y los linderos
- El Plan de Ordenación o Norma subsidiaria que le afecta
- La clase y categoría del suelo
Construcción de casas en suelo urbanizable y en suelo rústico
Según lo que indique la cédula urbanística, podremos construir una vivienda o no en el terreno elegido. Los suelos urbanos y urbanizables permiten la construcción de casas o edificios, mientras que los no urbanizables o rústicos no lo permiten. Sin embargo, esta norma está sujeta a excepciones. Por ejemplo, si en el terreno hay una explotación agrícola o ganadera, el propietario podrá construir una edificación para residir que se considerará primera vivienda.
En este sentido, y siempre hablando de las características de un terreno para construir, existe bastante confusión. Sobre todo, cuando entran en juego las casas prefabricadas. Mucha gente todavía piensa que una casa prefabricada o modular puede construirse en cualquier tipo de terreno; y si es una casa móvil (tipo módulo y con ruedas), más aún. Se trata de un error: no es posible levantar o colocar una vivienda de este tipo, por pequeña o móvil que sea, sobre suelo no urbanizable. A no ser, como comentábamos antes, que vaya a servir como apoyo a una explotación agrícola o ganadera.
Orientación del terreno para construir una casa y arbolado. ¿Qué importancia tienen?
Además de la clase de suelo a la que corresponda el terreno, hay otros condicionantes que pueden influir (y mucho) en la elección. Entre otras cosas, es importante tener en cuenta la orientación de la finca. Solo así podremos ubicar el edificio de la manera más adecuada, aprovechando las mejores vistas y la incidencia de la luz solar o el viento. De hecho, una buena orientación puede mejorar considerablemente la eficiencia energética de una casa, permitiéndonos ahorrar en las facturas de la electricidad o la calefacción.
Por otra parte, la presencia de arbolado puede ser una ventaja. Los árboles mantienen el terreno firme con sus raíces, aportan sombra y frescor en verano y crean hermosas vistas. Pero no todo son beneficios: en ocasiones, puede ser necesario retirar o podar algunos ejemplares para levantar la construcción de la vivienda. En este sentido, deberemos ajustarnos a la legislación que regula el corte, la tala y la poda del arbolado, y solicitar permiso al Ayuntamiento correspondiente.
Asesoramiento profesional: por qué te interesa
Construir una vivienda es una decisión importante. Y al mismo tiempo, es también una buena decisión. Pero si no se hace bien, al final puede generar conflictos y problemas importantes. Para evitarlo, lo mejor es enfocar el proyecto desde el principio de la mano de un estudio de arquitectura profesional. Con la ayuda de los expertos, sabrás desde el primer momento cuáles son los pasos a seguir para cumplir con la normativa, qué obligaciones y derechos tienes y qué permisos y licencias necesitas para construir la casa de tus sueños.
En Kubo Arquitectos realizamos proyectos de construcción de viviendas de principio a fin, desde la elección y evaluación del terreno hasta la entrega de la llave. Te ayudaremos a identificar las características que debe tener el terreno que elijas para construir tu casa, y realizaremos todas las gestiones relacionadas con los permisos. Y por supuesto, confeccionaremos el proyecto perfecto a la medida de tus necesidades.
