¿Has pensado a alguna vez en construir tu propia casa? O más bien en contratar a quien te la construya, pero siempre respetando tus gustos, necesidades e intereses. Si estás leyendo este artículo, probablemente te interese saber cómo construir una vivienda unifamiliar paso a paso, y qué trámites hay que superar hasta el momento en el que introduzcas la llave en la cerradura.

Vamos a despejar tus dudas: analizaremos qué pasos hay que seguir para construir una vivienda familiar, qué diferencias hay si hablamos de casas prefabricadas e industrializadas (frente a las construcciones tradicionales) y cuál es la mejor manera de asegurarte de que tu nueva casa te será entregada en plazo, ajustada al presupuesto inicial y con todas las garantías.

Índice de contenidos

1. Pasos previos: adquirir el terreno y realizar los estudios

Lógicamente, uno de los puntos más importantes sobre como construir una vivienda unifamiliar paso a paso no es otro que el tema del terreno sobre el cual edificarla. Aquí suelen presentarse dos casos: el futuro propietario de la vivienda tiene ya un terreno en propiedad o lo debe adquirir. Evidentemente, el terreno debe tener la calificación adecuada para poder edificar sobre él; incluso aunque elijamos una modalidad de construcción prefabricada o modular, deberá estar calificado como urbano o urbanizable.

Las características del terreno también son importantes a la hora de tomar la decisión de adquirirlo, o de construir sobre él. Si es un terreno sin acondicionar, habrá que desbrozarlo para eliminar plantas no procedentes, maleza, tocones… Posteriormente será el momento de acudir a los expertos, que deberán realizar dos acciones

Levantamiento topográfico. Es un estudio recomendable cuando vamos a adquirir un terreno, ya que nos indica de manera fiable las lindes de la finca, sus desniveles y la ubicación (si las hay) de las redes de agua, electricidad y alcantarillado. No es obligatorio pero sí muy aconsejable, tanto para tener claras las lindes como para aportar información al arquitecto que realizará el proyecto de obra. para realizarlo hay que contratar a un topógrafo.
Estudio geotécnico. Es un estudio obligatorio por ley (salvo excepciones, como por ejemplo la construcción de una vivienda unifamiliar de una planta), para cuya realización hay que contratar a un geólogo. Este estudio nos permite conocer la composición del terreno por debajo de las primeras capas, nos indicará el nivel freático si es que lo hay (nivel al que se pueden encontrar aguas subterráneas) y establecerá las bases para construir la cimentación de la vivienda.
Cómo construir una vivienda unifamiliar paso a paso: Elección del terreno

2. El proyecto de obra y las licencias administrativas

Una vez realizados los estudios sobre el terreno, es el momento de recurrir a un despacho de arquitectura o un arquitecto técnico para empezar con la fase de proyecto. En primer lugar habrá que realizar un proyecto básico (sin visado), que presentaremos en el Ayuntamiento para obtener la licencia urbanística. Sin esta licencia no es posible construir una casa; mientras tanto, el arquitecto podrá ir realizando el proyecto de obra y así ganar tiempo en la construcción de la vivienda. Una vez terminado el proyecto, tendrá que ser visado en el Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad o Ciudad Autónoma correspondiente.

Con el proyecto de obra y el estudio geotécnico en la mano, será el momento de acudir al Ayuntamiento de nuevo para solicitar la licencia de obras. La licencia conlleva el pago de unas tasas; cuando esté todo formalizado, la empresa encargada del proyecto podrá dar el pistoletazo de salida a la construcción de la vivienda.

3. Ejecución material de la obra. Cómo construir una vivienda unifamiliar paso a paso

Una vez que ya conocemos los primeros puntos sobre cómo construir una vivienda unifamiliar paso a paso, llegamos al momento más emocionante del proceso: poner la primera piedra de nuestra casa. O más bien, realizar los primeros movimientos de tierras. Será necesario realizar la excavación previa para los cimientos, y si están incluidos, el garaje y/o sótano. También habrá que dejar el terreno a nivel para poder construir la casa con garantías de estabilidad. El plazo de ejecución material de la obra comienza con el acta de replanteo, un documento que el propietario entrega a la empresa o constructor que se encargará de la obra. Una vez terminada la casa, la empresa o constructor entregará al propietario el acta de recepción de obras. Entre ambos actos suele transcurrir un plazo de entre 12 o 14 meses, como media.

Dentro del proceso que conlleva construir una vivienda unifamiliar encontramos distintos pasos. Estos pasos reciben el nombre de capítulos de obra, y suelen seguir siempre el mismo orden (salvo excepciones). Es algo lógico, ya que para llevar a cabo determinadas tareas es imprescindible que otras ya hayan sido ejecutadas. El movimiento de tierras sería el primer capitulo; dentro de los siguientes, los más importantes son, por este orden:

Cimientos y muros de contención. Son las construcciones que se realizan bajo tierra y a nivel, destinadas a soportar el peso del edificio y a albergar, en su caso, sótanos y/o garajes.
Sistemas de evacuación y saneamiento. Redes para evacuar las aguas grises y negras. Pueden estar conectadas a la red de saneamiento municipal o incorporar una fosa séptica propia.
Estructura portante. Está formada por las vigas, montantes, forjados y demás elementos esenciales para que el edificio se mantenga en pie. Se construyen con distintos materiales. hormigón armado, madera, acero, ladrillos, etc.
Ejecución de la cubierta. Puede tratarse de una cubierta plana, a dos o cuatro aguas, con azotea (transitable o no), verde, revestida con tejas, metal, placas asfálticas, etc.
Cerramientos exteriores e interiores. Se trata de los muros de la fachada y los tabiques, que se levantan apoyados sobre la estructura. Sirven como envolvente del edificio y para distribuir los espacios en distintas estancias.
Aislamiento e impermeabilización. Este paso incluye revestir el interior de la envolvente, así como los suelos, techos y (en ocasiones) tabiques con materiales aislantes que eviten la fuga de calor en invierno y las altas temperaturas en verano. También tienen una función aislante frente al ruido exterior. En este apartado se pueden incluir también revestimientos exteriores, como los sistemas de fachada ventilada.
Acabados interiores. Pavimentos (parquet, cerámica, hormigón pulido, etc.). Enlucido de techos y paredes y acabado posterior: pintura, papel pintado…
Acabados exteriores. Revestimiento de fachadas con mortero monocapa, ladrillo caravista, enfoscados, pintura, sistemas SATE, cerámica, piedra natural…
Carpinterías. Puertas de entrada, puertas de interior, ventanas y cerramientos para terrazas y balcones.
Instalaciones. Fontanería, electricidad, saneamiento y calefacción.

En este apartado, cada capítulo se presupuesta por partidas. Las partidas son las unidades de precio que aparecen desglosadas en el presupuesto: mano de obra, materiales, alquiler de maquinaria… Si quieres más información sobre este punto, no dudes en consultar un post muy interesante de nuestro blog en el que te contamos todos los aspectos a tener en cuenta, y sin duda, te ayudarán a resolver muchas dudas a la pregunta: «cómo construir una vivienda unifamiliar paso a paso».

4. Seguimiento del proceso de construcción de la vivienda

Durante la construcción de la casa, además de realizar la ejecución material también hay que mantener un seguimiento del proceso. Para ello y en el momento de designar la dirección de obra, el propietario aceptará también la designación de un coordinador de seguridad y salud. Este profesional tiene la obligación de realizar un Plan de Seguridad y Salud, que servirán para controlar que los trabajos se realizan con todas las garantías.

A lo largo del proceso, los equipos de profesionales deben seguir lo indicado en varios documentos: el Libro de Órdenes y Asistencias, el proyecto visado, la licencia de obras y el Libro de Incidencias sobre seguridad y salud.

5. Pasos finales de la obra: certificados, licencias y registro

Pudiera parecer que una vez se ha dado el toque final a la casa, está ya lista para entrar a vivir. Eso no es así: todavía quedan pasos importantes en el proceso, sin los cuales la vivienda no es apta para ser habitada. En primer lugar, el arquitecto responsable del proyecto debe firmar un Certificado Final de Obra y llevarlo a visar al colegio. Este certificado garantiza que la construcción se ha realizado de acuerdo con el proyecto que se presentó en su día en el Ayuntamiento para conseguir la licencia. Junto con este documento, el propietario recibirá también el Certificado de Eficiencia Energética y el Libro del Edificio.

Por su parte, el propietario y el constructor debe firmar el Acta de Fin de Obra. En este documento se constata la conformidad del propietario con la obra, o por el contrario, se indican los defectos que se hayan podido observar, así como el plazo en el que el constructor o la empresa deberán corregirlos. Y por último, habrá que solicitar la Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad de la casa: sin ellas no será posible conectarse a las redes de suministro y saneamiento, ni registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria (un trámite obligatorio).

Para registrarla, una vez obtenidas las licencias el propietario acudirá a un notario, donde realizará una Escritura de Declaración de Obra Nueva Terminada. Es precisamente esta escritura la que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, y deberá ir acompañada del Certificado final de obra, la Licencia de Primera Ocupación y el Certificado de Eficiencia Energética. Con todos los documentos presentados y registrados, el último paso será solicitar el alta en los suministros (electricidad y agua, y gas natural en algunos caso).

Ahora que ya sabes cómo construir una vivienda unifamiliar paso a paso… Confía en los profesionales

El proceso de construir una casa paso a paso es, como habrás visto, es bastante complejo. Por eso, para ahorrarnos trabajo, contratiempos y problemas, lo más inteligente es contratar a un estudio de arquitectura especializado en construcción de viviendas unifamiliares. En Arquitectos Kubo ponemos a tu disposición nuestro servicio de construcción y diseño de viviendas en el cual no solo te entregamos la vivienda llave en mano, lista para disfrutarla, sino que también incluimos el servicio de decoración, interiorismo y diseño/instalación de mobiliario a medida. Contáctanos y haremos realidad tu sueño, con todas las garantías.